Компания SCI: тонкости управления недвижимостью

Что такое компания SCI и чем она может помочь владельцам недвижимости, на какие детали обратить внимание при ее создании и как по максимуму воспользоваться всеми возможными преимуществами
Давайте сегодня попытаемся разобраться с особенностями приобретения и управления недвижимостью через Гражданскую компанию по управлению недвижимым имуществом, Société Civile Immobilière (SCI), которая является эффективным инструментом для тех, кто умеет им пользоваться.
Наиболее часто SCI создается с целью владения и управления объектами недвижимости
Понятие и основные преимущества SCI
Гражданская компания по управлению недвижимым имуществом (SCI) — это вид юридического лица во французском предпринимательском праве. Создание SCI позволяет партнерам по бизнесу и супружеским парам совместно совершать операции с недвижимостью и оптимизировать налогообложение. При этом, чтобы интерес к созданию такой компании с налоговой точки зрения (о чем мы подробнее поговорим ниже) сохранялся, важно понимать, что SCI не может заниматься предпринимательской или иной коммерческой деятельностью. Если SCI начинает осуществлять такую деятельность, она теряет свой «гражданский» статус и, как следствие, к ней начинает применяться корпоративный режим налогообложения. SCI может быть зарегистрирована для осуществления различного рода непредпринимательской деятельности, но наиболее часто данная юридическая структура используется для владения и управления недвижимым имуществом. Отметим, что участники SCI несут полную ответственность по обязательствам пропорционально их долям участия.

Как правило, SCI учреждается бизнес-партнерами, членами одной семьи или группой родственников, иногда группой инвесторов или девелоперов. В SCI должно входить не менее двух участников, а максимальное количество участников законодательством не установлено. В рамках этой структуры каждый ее участник обладает определенной долей имущества. Размер этой доли зависит от суммы взносов или от родственных связей. Доли могут быть куплены, проданы, отданы в дар или переданы по наследству. Максимальный срок существования компании - 99 лет.
Тот факт, что SCI принадлежит не к коммерческим, а гражданским юридическим лицам влечет ряд правовых последствий, среди которых применение специального льготного налогового режима. Так, например SCI не платит НДС. Гражданские компании не могут создавать ценные бумаги. Разрешение правовых споров с участием SCI является компетенцией гражданских, а не коммерческих судов. Недвижимость, находящаяся в собственности SCI, может быть продана без роспуска компании, также SCI вправе приобретать другие объекты недвижимости. Однако, операции по покупке должны проводиться в порядке исключения. Если деятельность SCI будет основываться на коммерческих сделках с недвижимостью, контролирующие органы будут рассматривать такую компанию как коммерческую.

Учредителями SCI могут быть, как резиденты, так и нерезиденты Франции, что делает подобную конструкцию привлекательной для иностранных инвесторов. Очень часто на практике встречаются семейные SCI. Это гражданская компания по управлению недвижимостью, в которой родственники принимают участие в покупке или строительстве недвижимого объекта путем объединения вкладов в общую массу. Дети в возрасте до восемнадцати лет могут владеть долями компании при соблюдении некоторых условий. Возможно также присоединение новых участников, при условии их согласия. Таким образом, при помощи создания SCI можно оптимизировать т.н. "налог на роскошь" (IFI: impôt sur la fortune immobilière), включив в SCI взрослых детей, которые составляют отдельное фискальное домохозяйство (foyer fiscal), являющееся субъектом налогообложения. В данном случае стоимость недвижимости, принадлежащей каждому субъекту, потенциально не превысит 1,3 млн и все будут освобождены от уплаты этого налога. Если в любом случае IFI неизбежен, то при помощи SCI его можно существенно снизить.

Семейные SCI пользуются популярностью, поскольку позволяют избежать применения некоторых нормативных правил о наследовании. Одним из важных преимуществ SCI является упрощенная и более дешевая процедура передачи долей недвижимости. В рамках SCI этот процесс проходит без участия нотариуса. Например, если нужно включить во владение еще одного ребенка, достаточно передать ему доли в SCI и пройти обычную регистрацию изменений в RCS (Реестре хозяйствующих субъектов и обществ). Без наличия SCI передачу или продажу долей необходимо регистрировать непосредственно у нотариуса.
Различные типы владения имуществом
Члены SCI вправе выбирать различные варианты договора по своему усмотрению. Например, родители могут передать детям право собственности, сохранив право пользования (usufruit). Узуфрукт (usufruit ) — это право пользования имуществом, которое является собственностью другого лица. Родители или другие родственники, которые приобретают это право, становятся узуфруктуариями. Они могут пользоваться имуществом, но должны обеспечивать его сохранность. Есть и другой тип владения имуществом, который по-французски обозначается термином «nue propriété» (право владения собственностью без права пользования). Обычно наследники обладают правом nue-propriété. Они владеют собственностью, но не могут проводить с ней никаких операций, если жив человек, обладающий узуфруктом. Только после его смерти наследники становятся полноправными владельцами.

Близкие люди, не состоящие в браке или родственных отношениях, могут решить, что в случае смерти одного из них доля умершего переходит к другому собственнику, а не к прямым наследникам умершего. Такой вид договора называется "тонтин" (la tontine).Соответственно, если имущество приобретается парой по условиям «тонтин», то после смерти одной из сторон, оставшийся в живых супруг/партнер становится единоличным владельцем. По сути, покупка имущества осуществляется в пользу последнего оставшегося в живых супруга/партнера. Для супружеских пар или пар, состоящих во французском гражданском браке, не существует никакой налоговой ответственности после смерти супруга/супруги. Пункт «тонтин» в договоре о создании SCI представляет большой интерес для лиц, не состоящих в браке, а просто живущих вместе в "свободном союзе" (union libre). Согласно французскому законодательству, оставшийся в живых партнер обязан уплатить налог на наследство в размере 60% от половины стоимости жилья, при условии, что стоимость недвижимости составляет более 76 000 евро. Пункт «тонтин» позволяет избежать такого большого налога. При передаче имущества по этому пункту Вы заплатите только гербовый сбор и Вам не придется платить налоги на наследство.
      Очень важно определиться, какой режим налогообложения SCI в Вашем случае более выгоден - корпоративный налог (IS) или подоходный налог (IR)
      Корпоративный или подоходный налог - что выбрать для SCI?
      Сегодня многие задаются вопросом: следует ли осуществлять свои жилищные операции через гражданскую компанию по управлению недвижимостью, облагаемую корпоративным налогом (l'impôt sur les sociétés, IS) или через классическую SCI облагаемую подоходным налогом (l'impôt sur les revenus, IR)? Режим обложения IS имеет ряд преимуществ по сравнению с классическим для SCI режимом IR. Дело в том, что налоговая нагрузка на SCI c IS является намного меньше для юридических лиц, чем для физических. Для владельцев SCI, облагаемых IR, отчисления составят 47,20%, из которых 17,20% - взносы на социальное обеспечение. В то время как для SCI, облагаемой IS, размер налога составит всего лишь 15%, если ее прибыль составляет менее 38 120 евро в год. При превышении данной суммы ставка вырастает до 33,33%, которая все равно остается ниже, чем ставка IR. К тому же налоговая ставка IS подчиняется прогрессивной шкале. Если доходы от Вашей SCI превышают 38 120 евро в год, то вы по- прежнему будете платить 15% на доходы за часть прибыли в 38 120 евро.

      Например, если SCI получила прибыль в 45 000 евро, то причитающаяся сумма налога составляет:

      [(38 120 х 15% = 5 718 евро) + (6 880 х 33,33% = 2 293 евро)] = 8 011 евро.

      Кроме того, одним из основных преимуществ SCI является возможность амортизации недвижимого имущества (т.е. возможность вычитать сумму, соответствующую износу/потере стоимости имущества). Если Вы получаете прибыль (например, от сдачи в аренду), Вы можете таким образом уменьшить годовую сумму Вашей налогооблагаемой прибыли от SCI. Так, например, для недвижимого имущества стоимостью 300 000 евро примерно 15 000 евро будут вычтены из общей арендной платы, собранной за первый год. В этом случае SCI будет показывать отрицательный бухгалтерский результат, в то время как арендная плата будет пополнять финансовый баланс компании

      Если Вы знаете, что в скором будущем, Вам нужно будет продать имущество, то в данном случае режим SCI, облагаемой IR, будет для Вас более интересен по сравнению с IS. Это связано с тем, что в этом случае налогом облагается только фактическая прибыль, то есть разница между ценой перепродажи и ценой покупки. В то время как при режиме SCI, облагаемой IS, налог на доход от перепродажи рассчитывается по-другому: реализованная амортизация должна быть вычтена из цены покупки. Так, например, цена покупки имущества в размере 400 000 евро, на которое была начислена амортизация в размере 80 000 евро составит 320 000 евро. В результате доход от продажи (plus-value), облагаемый налогом, является очень существенным.
      Регистрация SCI и бухгалтерская отчетность
      Для регистрации SCI требуется предоставить определенные документы и сведения о компании и характере ее будущей деятельности: название SCI, цель ее деятельности, место нахождения органа управления SCI, информация об уставном капитале компании, ее управляющем, участниках и их долях. В том случае, если SCI создано благодаря займу, сделанному акционером, данный факт должен быть отражен на бухгалтерском счету компании, так как существенно влияет на многие аспекты. Стоимость работ, направленных на улучшение недвижимости SCI или ее поддержание в соответствующем состоянии, оплачивается участниками SCI путем перечисления соответствующих сумм на специальный счет компании. Все операции по данному счету должны быть отражены в бухгалтерской отчетности SCI.

      Обязанность предоставлять ежегодную налоговую (бухгалтерскую) отчетность для подтверждения своего статуса может стать сдерживающим фактором при создании SCI. В то время, как собственники – физические лица освобождены от такой обязанности. В случае непредставления отчетности налоговые органы могут приравнять SCI к коммерческой организации, что нивелирует все преимущества налогового статуса.

      Также немаловажным является то, что во Франции в отличие от РФ довольно сложная налоговая система, что предопределяет значимость упрощения налогообложения и подчеркивает особую важность таких специальных юридических лиц, как SCI.
          Учитывая сложность вышеописанных процессов при учреждении SCI, помощь квалифицированных специалистов приобретает важное значение. Обращайтесь к нам за консультацией, мы поможем Вам с регистрацией и обсудим все сопутствующие вопросы!
          Контакты
          Контакты
          66 avenue des Champs-Élysées, 75008 PARIS
          Нажимая на кнопку "Отправить", Вы даете согласие на обработку Ваших персональных данных в соответствии с условиями Политики конфиденциальности
          Close
          Свяжитесь с нами
          Telegram
          WhatsApp