Оптимизация налогов через инвестиции в недвижимость во Франции

Мнение, что за границей живется лучше и свободнее, распространено не только среди россиян. Во Франции переезд в другую страну — одна из любимых тем для разговоров. Вот только причины здесь гораздо более приземленного характера — французы жалуются на налоги. Считается, что больше всего эта тема вызывает негативные эмоции у среднего класса, особенно предпринимателей. «Устав от безумных налогов, административных проблем и бумажной волокиты», они «убегают» в Швейцарию, Бельгию, Люксембург.

Впрочем, не все французы прибегают к таким радикальным методам как переезд для снижения налоговых выплат. Сама Франция предлагает множество решений для их оптимизации. Считается, что лучше всего такими инструментами удается пользоваться состоятельным людям (отчасти благодаря работе с грамотными консультантами). Но доступны они практически для всех.

Так, французская налоговая система предлагает целый ряд инструментов, которые позволяют значительно сократить сумму налогов к уплате. Большой популярностью пользуются схемы оптимизации налогов посредством инвестиций в недвижимость: законы Пинель (loi Pinel), Денорманди (loi Denormandie), Мальро (loi Malraux), Сенси-Бувар (loi Censi-Bouvard), LNMP. Все эти не всем известные наименования и аббревиатуры позволят сэкономить не одну тысячу евро! Однако, чтобы воспользоваться предоставляемыми ими привилегиями, необходимо не только знать все нюансы, но и грамотно просчитать реальную выгоду того или иного варианта, исходя из Вашей конкретной ситуации.

Loi Pinel

Закон Пинель (loi Pinel) - наиболее известный и востребованный инструмент снижения налогов на доходы посредством инвестиций в недвижимость. Закон Пинель вступил в силу в 2015 году и должен был действовать только до 2017 года, однако, благодаря успеху среди налогоплательщиков и эффективному разрешению социальных проблем, правительство Макрона продлило его действие, и он по-прежнему актуален и сегодня!

В чем суть? Закон Пинель решает сразу несколько задач:

• дает возможность получить от государства значительные налоговые вычеты при покупке недвижимости,
  
• обеспечивает доступность качественного жилья для наименее защищенных групп населения,
  
• способствует строительству достаточного количества жилья в густонаселенных городах.

Чтобы воспользоваться налоговыми скидками, предусмотренными законом Пинель, необходимо приобрести готовое новое жилье и в течение 1 года с момента приобретения сдать его в аренду. При этом должны выполняться следующие условия:

1. Приобретаемое жилье должно находиться в определенных зонах (zone de tension)
   
2. Необходимо предоставить это жилье в аренду на срок от 6 до 12 лет
   
3. Стоимость аренды должна быть не выше установленных пределов
   
4. Доходы арендаторов жилья не должны превышать определенные лимиты
   
5. Жилье должно отвечать определенным нормам энергоэффективности (BBC, RT 2012)
   
6. Жилье должно сдаваться в аренду без мебели (location nue).

При соблюдении всех условий, собственник недвижимости получает налоговый вычет в зависимости от длительности аренды в следующих размерах:

Налоговый вычет рассчитывается исходя из суммы инвестиции, но не более чем с 300 000€. Например, при сдаче в аренду на 6 лет налоговый вычет не может превысить 36 000€ (300 000€ x 12%). Ставки актуальны вплоть до 2023 года, начиная с которого предусмотрено их постепенно снижение. Именно поэтому, если Вы задумываетесь о применении данного инструмента, сейчас тот самый момент!

Loi Denormandie

Если закон Пинель призван стимулировать строительство нового жилья, Денорманди (loi Denormandie) решает проблему реставрации старого - этот инструмент предполагает покупку и восстановление вторичной недвижимости для ее последующей сдачи в аренду. Очень похожий по условиям на закон Пинель, Денорманди часто в шутку называют "Пинель-дубль 2" (loi Pinel bis).

Действительно, суммы налоговых вычетов, предусмотренные Денорманди, такие же: от 12% до 21% от размера инвестиции в зависимости от длительности сдачи в аренду (минимум 6 лет), а общая сумма инвестиции для расчета также не может превышать 300 000€. Возможность осуществления инвестиции точно так же ограничена географически, а сдавать приобретенное жилье можно только определенным слоям населения по ценам не выше, установленных законодательно. Тем не менее, Денорманди имеет свои особенности:

• принятый в 2019 году, данный закон ограничен по сроку - воспользоваться предлагаемой программой можно только при приобретении жилья до 31 декабря 2022 года,
  
• приобретаемая недвижимость должна быть вторичной и признаваемой непригодной для проживания без проведения в ней ремонта и/или реставрации,
  
• налоговый вычет рассчитывается не только со стоимости приобретения, но и от затрат на весь объем работ по ремонту, бюджет на который должен составлять не менее 25% от стоимости жилья,
  
• производимый ремонт должен быть направлен на реновацию, модернизацию, улучшение санитарных условий и энергоэффективности приобретенного объекта - чисто эстетический ремонт или дизайн-работы не могут быть включены в сумму расчета налогового вычета,
  
• ремонт должен быть окончен и жилье должно быть сдано в аренду не позже, чем по истечении второго года с момента его приобретения.
  
  

Loi Malraux

Закон Мальро (loi Malraux) также, как и два предыдущих, позволяет оптимизировать налог на доходы за счет инвестиций в недвижимость, но в силу своей специфики менее универсален и часто требует значительно больших вложений и вовлеченности. Данный инструмент предусматривает приобретение объектов недвижимости, расположенных в определенных культурно-исторических зонах, архитектурное и ландшафтное единство которых охраняется государством, а также в секторах архитектурного наследия (les secteurs sauvegardés) с целью их реставрации и последующей сдачи в аренду. Налоговый вычет составляет от 22% до 30% от общего размера инвестиции в зависимости от месторасположения исторической недвижимости. В сумму расчета включается как стоимость самого объекта, так и всех восстановительно-ремонтных работ.

Как и в предыдущих случаях, закон Мальро включает в себя ряд необходимых условий:

• стоимость реставрационных и ремонтных работ не может превышать 400 000 евро,
  
• налоговый вычет применяется не более 4 лет подряд,
  
• здание должны быть предоставлено в аренду в течение 12 месяцев со дня завершения ремонтных работ, а срок аренды должен составить минимум 9 лет,
  
• объект должен быть полностью реконструирован и восстановлен как внутри, так и снаружи,
  
• недвижимость не может быть сдана в аренду родственникам собственника.
  

Loi Censi-Bouvard

Закон Сенси-Бувар (loi Censi-Bouvard) - еще одна специфическая разновидность инструментов налоговой оптимизации, который предусматривает осуществление инвестиций в меблированные объекты недвижимости, расположенные в резиденциях со включенными услугами. Это могут быть студенческие общежития, дома для престарелых и инвалидов, а услуги должны включать в себя, как минимум, ресепшн, завтрак, уборку и прачечную. Под меблировкой подразумевается наличие хотя бы одной кровати, одного стола и двух стульев.

Недвижимость должна быть новой или находиться в процессе завершения строительства и быть сдана в аренду в течение 12 месяцев со дня приобретения и минимум на 9 лет. Выполнение всех этих условий дает право на налоговый вычет в размере 11% от стоимости осуществленной инвестиции (но не более 33 000€), а также на возмещение уплаченного НДС при условии владения данной недвижимостью не менее 20 лет.

Закон Сенси-Бувар действует до конца 2021 года и для еще большей налоговой выгоды может комбинироваться со статусом LMNP, о котором речь пойдет ниже.

LMNP

В отличие от всего вышеперечисленного, LMNP является не конкретной схемой оптимизации (dispositif fiscal), а статусом, дающим право на ряд налоговых преимуществ, которые при умелом использовании могут помочь снизить налог на доходы от аренды практически… до 0!

LMNP - location meublée non-professionnelle - статус, который могут получить физические лица-собственники меблированных объектов, сдаваемых в аренду. Это наиболее старый и доступный метод налоговой оптимизации в сфере недвижимости. На LMNP могут претендовать лица, чей доход от сдачи имущества в аренду не превышает 23 000€ в год и составляет не более 50% их общего дохода. Как правило, речь идет о небольших студиях или квартирах, которые часто востребованы студентами или молодыми менеджерами, а также о сезонной сдаче в аренду. Законом предусмотрен конкретный перечень того, что должно быть в наличии, чтобы жилье считалось меблированным. Кроме минимального набора мебели, его также необходимо оборудовать холодильником, варочной панелью и духовкой.

Что дает данный статус? По сути, он меняет налоговую категорию доходов от сдачи в аренду - вместо недвижимых доходов (revenus fonciers) они становятся коммерческими (BIC). На практике это означает, что из суммы таких доходов собственник может вычитать понесенные расходы, включая оплату коммунальных услуг, содержание и ремонт, страховку, амортизацию и даже налог на недвижимость. По опыту наших клиентов, мы знаем, что применение данного статуса позволяет сократить налог на доходы от аренды на 80-90%, поэтому, хотя это не всегда очевидно, на первоначальном этапе имеет смысл вложить дополнительные средства в меблировку и экономить на налогах впоследствии. Единственным "неудобством" данного статуса является то, что его применение требует обязательного ведения минимального бухгалтерского учета и заполнения отдельной налоговой декларации.
____________

Если Вы планируете приобрести недвижимость во Франции и получать от нее доход, обязательно озаботьтесь выбором своей налоговой стратегии! Какая схема оптимизации окажется наиболее эффективной в Вашем случае, лучше внимательно обсудить со специалистом по налоговым вопросам. Консультант примет во внимание все подводные камни и сделает актуальный расчет.